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Por qué la expansión se rompe, pero las ciudades se recuperan

La expansión suburbana a menudo se critica por una variedad de razones estéticas, ambientales y sociales, pero una crítica las rige a todas, escribe Aaron Renn. No son financieramente sostenibles:

Los nuevos suburbios parecen atractivos por una serie de razones transitorias: todo es nuevo, de última generación y exactamente en línea con los gustos actuales del mercado; sin costos heredados; sin instituciones heredadas, acuerdos, dinastías políticas, etc. pocos residentes de bajos ingresos y, por lo tanto, bajos costos de servicios sociales; desarrollo de infraestructura diferida; la eficiencia del desarrollo de lotes grandes; y escalar la economía en la provisión de servicios públicos en un entorno de crecimiento.

Eventualmente, sin embargo, su nuevo y brillante suburbio se llena y el crecimiento se detiene, a menudo casi al mismo tiempo que envejece. Esto hace que todos esos factores positivos se reviertan, lo que desencadena un ciclo de declive que finalmente causará problemas importantes en vastas zonas de los suburbios de Estados Unidos que no son ni a) comunidades ricas ni b) en mercados que tienen restricciones estrictas sobre nuevas construcciones (que preserva estas comunidades a expensas de hacerlas inaccesibles).

Renn relata la experiencia de su hogar actual de Indianápolis, donde la ciudad persiguió su base impositiva huida al anexar los suburbios circundantes y formar un gobierno metropolitano realmente extenso. Sin embargo, a medida que el brillo desapareció, los suburbios disminuyeron y el diseño miope de la expansión comenzó a pasar factura. Como Renn escribió:

La conclusión es que el tipo de desarrollo que ha estado en curso en Indy y la mayoría de las comunidades estadounidenses nunca pueden generar suficientes ingresos fiscales para pagar la infraestructura, las comodidades y los servicios necesarios para respaldarlo ”. Incluso la ciudad vieja estaba compuesta por casas unifamiliares muy espaciadas sin bordillos y mucho menos aceras. Los suburbios se construyen porque la tierra es barata, al igual que el desarrollo genérico. Simplemente no existe una base impositiva para financiar desarrollos de infraestructura que puedan revitalizar la expansión de arrastre.

Compare el dilema de infraestructura de Indianápolis con el vecindario de rápido desarrollo de NOMA en Washington, DC Ubicado al norte de Union Station, NOMA ha visto una explosión de desarrollo comercial y residencial de varios pisos en los últimos años, con vistas en la azotea del Capitolio obstruidas solo por el gran cantidad de grúas en el trabajo. El vecindario ha carecido notablemente de “espacios abiertos” o parques, a los ojos de sus residentes y desarrolladores, pero eso pronto cambiará a medida que la ciudad haya asignado $ 50 millones para construir algunos parques en NOMA. ¿Por qué NOMA obtiene espacio en el parque cuando Indy no puede pagar las aceras? Tiene la base impositiva para pagarlo. Aunque por razones contables el dinero proviene de gastos generales, el vecindario de NOMA ahora contribuye $ 49 millones más por año a la ciudad en ingresos fiscales de lo que lo hizo en 2006. Al construir comunidades densas con empresas y residencias entremezcladas, el desarrollo urbano puede llegar a donde la expansión en descomposición teme pisar.

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